宅建 手付金の制限と保全措置をわかりやすく解説（8種制限）

前提: 8種制限は「業者売主 × 非業者買主」

手付に関する規制は、宅建業者が自ら売主、買主が宅建業者でない場合にだけ適用される 8種制限の一部です。業者間取引には適用されません（この前提確認が第一の出題ポイント）。

手付の額と性質の制限

• 手付の額は代金の2割（20%）を超えて受領できません（超えた部分は無効）
• 受け取った手付は、名目にかかわらず解約手付とみなされます
  • 買主は手付を放棄して、売主（業者）は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる
  • ただし、相手方が履行に着手した後は手付解除できません
• 買主に不利な特約（「手付解除は認めない」等）は無効です

「自分が履行に着手していても、相手方が未着手なら解除できる」——主語の入れ替えが 定番の引っかけです。

手付金等の保全措置

業者売主は、次の額を超える手付金等（手付金・中間金など、引渡し前に受領する金銭）を 受け取る前に、保全措置（銀行等の保証、保険、指定保管機関への寄託）を講じる必要があります。

• 未完成物件では指定保管機関による保管の措置は使えません（銀行保証・保険のみ）
• 買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置は不要になります
• 業者が保全措置を講じないときは、買主は手付金等の支払いを拒むことができます

例題: 代金4,000万円の未完成マンションで手付金300万円を受領する場合 → 4,000万 × 5% = 200万円 を超えるので、受領前に保全措置が必要。

覚え方のコツ

「2割・みなし解約手付・相手方の着手」の手付3点セットと、 「未完成5%・完成10%・どちらも1,000万」の保全基準を分けて覚えれば、 8種制限の中でも得点源にしやすい論点です。