クーリングオフとは
クーリングオフは、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買で、宅建業者でない買主が 「事務所等以外の場所」で買受けの申込みをした場合に、一定期間内なら無条件で申込みの撤回・ 契約の解除ができる制度です。宅建業法37条の2に定められた、いわゆる「8種制限」の1つです。
適用の要件（ここが最頻出）
| 観点 | 適用される | 適用されない |
|---|---|---|
| 売主・買主 | 業者が売主 × 非業者の買主 | 業者間取引、非業者が売主 |
| 申込み場所 | 喫茶店・ホテルのロビー、テント張りの案内所など | 事務所、専任宅建士の設置義務がある案内所 |
| 買主が指定した場所 | ― | 買主が自宅・勤務先を指定して申込んだ場合 |
ポイントは「申込みをした場所」で判断することです。喫茶店で申込み、後日事務所で契約した 場合でも、申込みが喫茶店ならクーリングオフできます。
8日間の起算点と書面主義
- 業者から書面でクーリングオフできる旨を告げられた日から起算して8日間行使できます
- 告知がなければ期間は進行せず、物件の引渡しを受け、かつ代金全部を支払うまでは行使可能です
- 行使は書面で行い、発信した時に効力が生じます（発信主義）
効果と特約
クーリングオフが行われると、業者は速やかに手付金その他の金銭を全額返還しなければならず、 損害賠償や違約金の請求はできません。また、買主に不利な特約は無効です （例:「クーリングオフ期間を5日間とする」は無効。10日間に延ばす特約は有効）。
覚え方のコツ
「事務所等で申込んだら不可」「8日」「書面告知・書面行使・発信主義」 「引渡し＋全額支払いで消滅」の4点をセットで覚えれば、本試験の正誤判断はほぼ対応できます。