開発許可は「どの区域で、何㎡から許可が必要か」を問う問題がほぼ毎年出ます。 覚える数字の中心は、市街化区域1,000㎡・非線引き区域と準都市計画区域3,000㎡・区域外1ha・市街化調整区域は面積の下限なしの4つです。 そのうえで「面積を満たしても許可がいらない例外」を区域ごとに当てはめます。 根拠は都市計画法4条・29条と、同法施行令19条・22条の2などです。
区域ごとの面積基準
| 区域 | 許可が必要になる規模 | 条例による引下げ |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 1,000㎡以上（三大都市圏の一定の区域は500㎡以上） | 300㎡まで |
| 市街化調整区域 | 規模にかかわらず必要 | なし |
| 区域区分のない都市計画区域（非線引き区域） | 3,000㎡以上 | 300㎡まで |
| 準都市計画区域 | 3,000㎡以上 | 300㎡まで |
| 都市計画区域・準都市計画区域の外 | 1ha（10,000㎡）以上 | なし |
市街化区域の基準が500㎡になるのは、首都圏の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏の都市整備区域を区域に含む市町村などです（施行令19条2項）。 また、都道府県（指定都市などではその市）は、特に必要があれば条例で区域を限り、基準を300㎡以上の範囲で引き下げられます（施行令19条1項）。 試験では「原則の数字」が問われることが多いので、まず表の左の列を確実にしておきましょう。
市街化調整区域だけは「面積の下限がない」ことが最大のひっかけです。 「市街化調整区域内の800㎡だから許可不要」という肢は誤りです。
規模にかかわらず許可不要となる開発行為
面積基準を満たしていても、次の開発行為は許可がいりません（29条1項各号）。 ただし、区域によって使える例外が違う点が出題の中心です。
| 例外 | 市街化区域 | 市街化調整区域 | 非線引き・準都市・区域外 |
|---|---|---|---|
| 農林漁業用の建築物・農林漁業者の住宅 | 使えない（1,000㎡以上なら許可必要） | 不要 | 不要 |
| 駅舎・図書館・公民館・変電所など公益上必要な建築物 | 不要 | 不要 | 不要 |
| 都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業などの施行 | 不要 | 不要 | 不要 |
| 非常災害のための応急措置 | 不要 | 不要 | 不要 |
| 通常の管理行為・軽易な行為（車庫・物置などの附属建築物、仮設建築物など） | 不要 | 不要 | 不要 |
農林漁業用の建築物には、畜舎・温室・サイロ・農機具の収納施設などのほか、建築面積90㎡以内の建築物が含まれます（施行令20条）。 病院・学校・社会福祉施設は、公益上必要な建築物の例外に入りません。以前は例外でしたが、平成18年の法改正で外されました。 なお、農地を転用するなら、開発許可とは別に農地法4条・5条の許可が必要かどうかも判断します。
そもそも「開発行為」とは
開発行為は、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更です（4条12項）。
建物を建てる行為そのものは、開発行為に当たりません。開発行為になるのは、建てるために行う切土・盛土や区画の変更です。 青空駐車場や資材置場にするための造成は、建築物も特定工作物も伴わないので開発行為に当たりません。
- 第一種特定工作物: コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理に使う工作物
- 第二種特定工作物: ゴルフコース（面積を問わない）と、1ha以上の野球場・庭球場・陸上競技場・遊園地・動物園などの運動・レジャー施設、墓園
1ha未満の野球場をつくる造成は、第二種特定工作物に当たらないので開発行為ではありません。 一方、ゴルフコースは小さくても第二種特定工作物です。
2つの区域にまたがるとき
開発区域が、たとえば市街化区域と都市計画区域外にまたがることもあります。 施行令22条の3は、このとき区域外の部分について、開発区域全体が1ha以上なら許可が必要になるとしています。 都市計画区域・準都市計画区域内の部分も、全体が1ha以上なら規模による例外は使えません。 細かい組合せまで覚える必要は薄いので、「またがる場合は全体の面積で見る」とだけ押さえておけば十分です。
事例で判定する
判定は「①開発行為か → ②どの区域か → ③面積 → ④例外」の順で進めます。
事例1: 市街化区域内で、1,200㎡の土地を造成して農家の住宅を建てる。 → 市街化区域では農林漁業の例外が使えません。1,000㎡以上なので許可が必要です。
事例2: 市街化調整区域内で、200㎡の土地を造成して店舗を建てる。 → 調整区域は面積の下限がないので許可が必要です。
事例3: 準都市計画区域内で、2,500㎡の土地を造成して住宅を建てる（条例による引下げなし）。 → 3,000㎡未満なので許可は不要です。
事例4: 市街化区域内で、1,500㎡の土地を造成して私立の病院を建てる。 → 病院は公益上必要な建築物の例外に入らないので、許可が必要です。
事例5: 都市計画区域外で、8,000㎡の土地を造成して住宅団地をつくる。 → 1ha未満なので許可は不要です。
許可の後の流れで出る論点
許可・不許可の処分は、文書で申請者に通知されます（35条2項）。 工事が終わったら知事に届け出て検査を受け、検査済証が交付されると工事完了の公告がされます（36条）。
完了公告の前は、原則として開発区域内で建築物を建築できません。工事用の仮設建築物や、知事が支障がないと認めたものなどは例外です（37条）。 完了公告の後は、予定建築物以外の建築物を新築できません。ただし、知事の許可を受けたときや、その土地に用途地域などが定められているときは、この制限はかかりません（42条）。
開発許可を受けた者の地位は、相続などの一般承継なら当然に引き継がれます（44条）。土地を買った者などの特定承継人は、知事の承認を受けて引き継ぎます（45条）。 また、自己の居住用住宅以外の開発では、災害危険区域・土砂災害特別警戒区域などを開発区域に原則として含められません（33条1項8号）。
ひっかけの選択肢のパターン
- 「市街化調整区域内の小規模な開発は許可不要」→ 誤り。面積の下限なし
- 「市街化区域内でも、農家の住宅のための開発は規模にかかわらず許可不要」→ 誤り
- 「病院のための開発行為は、公益上必要なので許可不要」→ 誤り
- 「都市計画区域外では、開発許可は一切不要」→ 誤り。1ha以上なら必要
- 「建築物を建築する行為は開発行為に当たる」→ 誤り。開発行為は土地の区画形質の変更
覚え方
「市街化1,000・非線引き3,000・区域外1万・調整はゼロ」を先に固め、 「農林漁業の例外は市街化区域だけ使えない」「病院・学校は公益に入らない」を後から重ねると、たいていの肢は判定できます。