宅建 意思表示の第三者保護をわかりやすく｜善意か善意無過失か早見表と事例で整理

意思表示の分野で最も差がつくのが「第三者はどこまで保護されるか」です。 結論は3段階で、心裡留保と虚偽表示は善意で足りる／錯誤と詐欺は善意無過失が必要／強迫は保護されない、です。 条文は民法93条〜96条で、2020年4月に施行された改正民法の内容が、2026年の試験でもそのまま問われます。

第三者保護の早見表

覚え方は「わざと嘘をついた本人（心裡留保・虚偽表示）は守られにくいので、第三者は善意だけで勝てる」です。 錯誤やだまされた人には同情の余地があるので、第三者の側に無過失まで求めてバランスを取っています。 強迫された人には落ち度がないので、第三者がいても取り消した効果を主張できます。

条文ごとの要件を整理する

心裡留保（93条）

冗談や本心でない意思表示は、原則として有効です。相手方が「本心ではない」と知っていたか、 知ることができたときに限り無効になります。この無効は善意の第三者に対抗できません（93条2項）。 2項は改正で明文化された規定なので、「心裡留保には第三者保護の規定がない」という肢は誤りです。

虚偽表示（94条）

相手方と通じてした嘘の意思表示（仮装譲渡など）は無効です。無効は善意の第三者に対抗できません。 判例は、第三者に無過失も登記も求めていません。 また、第三者が悪意でも、そこから取得した転得者が善意なら、転得者は保護されると判例は考えています。

錯誤（95条）

改正前は「無効」でしたが、現在は取り消すことができる意思表示です。取り消すには次の要件が必要です。

1. 錯誤が、法律行為の目的と取引上の社会通念に照らして重要なものであること
2. 動機の錯誤（基礎とした事情の認識が事実と違う）は、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたこと
3. 表意者に重大な過失がないこと。ただし、相手方が錯誤を知っていた（または重大な過失で知らなかった）場合と、相手方も同じ錯誤に陥っていた場合は、重過失があっても取り消せる

そのうえで、取消しは善意でかつ過失がない第三者に対抗できません（95条4項）。

詐欺・強迫（96条）

詐欺も強迫も取り消せます。詐欺による取消しは善意無過失の第三者に対抗できません（96条3項）。 強迫にはこの保護規定がないので、善意無過失の第三者に対しても取消しを主張できます。

第三者詐欺（相手方ではない第三者がだました場合）は、相手方がその事実を知っていた、または知ることができたときに限って取り消せます（96条2項）。 第三者が強迫した場合はこの制限がなく、相手方が知らなくても取り消せます。

「第三者」に当たる人・当たらない人

94条2項などの「第三者」は、当事者とその相続人以外で、問題の意思表示の目的物について新たに法律上の利害関係を持った人を指す、と判例は考えています。

建物の賃借人が当たらないのは、利害関係を持ったのが建物であって、仮装譲渡された土地ではないからです。 同じ人物が出てきても、どの物について関係を持ったかで結論が変わります。

事例で確認

事例1（虚偽表示）: Aは債権者の差押えを避けるため、Bと通じて甲土地をBに売ったことにし、登記もBに移した。 BはCに甲土地を売却した。Cは仮装譲渡を知らなかったが、少し調べれば分かる状況だった。 → Cは善意なので、AはCに無効を主張できません。Cに過失があっても、登記がまだCに移っていなくても結論は同じです。

事例2（詐欺）: AはBにだまされて甲土地をBに売り、BはCに転売した。Cは詐欺の事実を知らず、知らないことに過失もなかった。 → Aは売買を取り消せますが、取消しをCに対抗できません。Cに過失があれば、AはCに対抗できます。

事例3（強迫）: 事例2の「だまされて」を「脅されて」に変えた場合。 → Aは取り消して、善意無過失のCにも甲土地の返還を求められます。

事例4（第三者詐欺）: AはDにだまされ、甲土地をBに売った。BはDの詐欺を知らず、知ることもできなかった。 → AはBとの売買を取り消せません。Bが詐欺を知っていた、または知ることができたなら取り消せます。

「取消し前の第三者」と「取消し後の第三者」

96条3項などで保護されるのは、取り消す前に利害関係に入った第三者です。 取り消した後に現れた第三者との関係について、判例は、取り消した本人と第三者を登記を先に備えたほうが勝つ対抗関係として扱います。

つまり、取消し前の第三者は96条3項などの要件（善意無過失など）で判断し、取消し後の第三者は善意か悪意かを問わず登記の先後で判断します。

事例2で、AがBとの契約を取り消した後に、Bがまだ自分名義の登記を使ってCに売った場合は、 AとCのどちらが先に登記を備えたかで決まります。Cが詐欺の事実を知っていても、先に登記を備えればCが勝ちます。

ひっかけの選択肢のパターン

• 「虚偽表示の第三者は、善意無過失でなければ保護されない」→ 誤り。善意で足りる
• 「虚偽表示の第三者が保護されるには、所有権移転登記が必要」→ 誤り。判例は登記不要
• 「錯誤による意思表示は無効である」→ 誤り。現行法では取消し
• 「表意者に重大な過失があれば、錯誤による取消しは常にできない」→ 誤り。相手方が悪意・重過失の場合などは取り消せる
• 「強迫による取消しは、善意無過失の第三者に対抗できない」→ 誤り。対抗できる
• 「第三者が詐欺をした場合、相手方が善意でも取り消せる」→ 誤り。相手方の悪意か有過失が必要

混同しやすいポイントまとめ

• 錯誤・詐欺・強迫で取り消せるのは、意思表示をした本人と、その代理人・承継人です（120条2項）
• 取消権は、追認できる時から5年、行為の時から20年で消えます（126条）
• 同じ「善意無過失」という言葉は取得時効でも出てきますが、こちらは占有を始めた時点で判断する要件です

まず表の3段階を固めましょう。そこに条文番号（93・94・95・96）と「取消しか無効か」を結びつければ、選択肢を読んだ瞬間に判定できるようになります。