税の問題は「どの税が・誰の税金で・いつかかるか」を取り違えると失点します。 まず全体像を1枚の表で固定しましょう。
不動産に関する主な税金の早見表
| 税金 | 課税主体 | かかるタイミング | 課税標準の原則 |
|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 都道府県（地方税） | 不動産を取得したとき | 固定資産課税台帳の登録価格 |
| 固定資産税 | 市町村（地方税） | 毎年1月1日の所有者に | 固定資産課税台帳の登録価格 |
| 都市計画税 | 市町村（地方税） | 毎年1月1日、市街化区域内の所有者に | 固定資産課税台帳の登録価格 |
| 登録免許税 | 国（国税） | 登記を受けるとき | 固定資産課税台帳の登録価格 |
| 印紙税 | 国（国税） | 契約書等の課税文書を作成したとき | 記載金額 |
| 譲渡所得税 | 国（国税） | 不動産を譲渡したとき | 譲渡益 |
覚え方のコア
- 地方税は「取得」と「保有」 … 不動産取得税（取得）、固定資産税・都市計画税（保有）
- 国税は「登記・契約・譲渡」 … 登録免許税・印紙税・譲渡所得税
- 課税標準が「実際の取引価格」ではなく固定資産課税台帳の登録価格になる税が多い （印紙税＝記載金額、譲渡所得＝譲渡益、は例外）
相続・贈与での違い
- 不動産取得税は、相続による取得には課されないが、贈与には課される
- 固定資産税は、年の途中で売買があっても、その年の1月1日の所有者に課される （売買当事者間の日割り精算は私的な取り決めにすぎない）
主な特例（数字は改正されることがある点に注意）
- 固定資産税の小規模住宅用地（200㎡以下の部分）… 課税標準が価格の6分の1
- 居住用財産の譲渡 … 3,000万円特別控除（所有期間の要件なし）
- 不動産取得税・登録免許税 … 住宅・住宅用地について税率や課税標準の軽減あり
税率や控除額などの数字は税制改正で変わることがあるため、 本記事では課税の仕組みを中心に整理しています。最新の数値は必ず 国税庁・各自治体の公表資料で確認してください。