宅建業者は、取引の相手方を守るためのお金を、自分で供託所に供託する（営業保証金）か、 保証協会に加入して分担金を納付するか、どちらか一方で用意します。 試験では両制度の金額・期限・納付方法の対比が毎年のように問われます。 根拠は宅建業法25条〜30条（営業保証金）と64条の2以下（保証協会）、金額は同法施行令です。
比較表（数字が最重要）
| 観点 | 営業保証金 | 保証協会（弁済業務保証金分担金） |
|---|---|---|
| 主たる事務所 | 1,000万円 | 60万円 |
| その他の事務所（1か所につき） | 500万円 | 30万円 |
| 納付先 | 主たる事務所の最寄りの供託所 | 加入する保証協会 |
| 有価証券 | 使える | 金銭のみ |
| 納める時期 | 供託して免許権者に届け出た後でなければ事業を開始できない | 加入しようとする日までに納付 |
| 事務所の新設 | 供託して届け出てから、その事務所で事業開始 | 設置した日から2週間以内に納付 |
| 不足額の補充 | 通知を受けた日から2週間以内に供託 | 通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付 |
例として、本店と支店2か所の業者なら、営業保証金は1,000万円＋500万円×2＝2,000万円、 保証協会なら60万円＋30万円×2＝120万円です。
営業保証金の手続き
供託と届出
供託先は主たる事務所の最寄りの供託所で、支店の分も本店の最寄りにまとめて供託します。 供託したら供託書の写しを添えて免許権者に届け出ます。この届出が済むまで、事業を開始することはできません。
免許をした日から3か月以内に届出がなければ、免許権者は届け出るよう催告します。 催告が届いてから1か月以内にも届出がないときは、免許を取り消すことが「できる」とされています。必ず取り消すわけではありません。
有価証券の評価額
営業保証金は有価証券でも供託できますが、額面どおりには評価されません（施行規則15条）。
| 有価証券 | 評価額 |
|---|---|
| 国債 | 額面の100% |
| 地方債・政府保証債 | 額面の90% |
| その他の債券（国土交通大臣が指定した社債など） | 額面の80% |
株式は使えません。額面1,000万円の地方債だけでは900万円の評価にしかならず、主たる事務所の分に足りません。
主たる事務所を移転したとき
最寄りの供託所が変わる場合、金銭のみで供託しているなら、元の供託所に保管替えを請求します。 有価証券が含まれているときは保管替えができず、移転先の最寄りの供託所に新たに供託します（29条）。
保証協会の手続き
1つの保証協会の社員は、ほかの保証協会の社員を兼ねられません（64条の4）。 業者が納めた分担金は、協会が納付を受けた日から1週間以内に、同額の弁済業務保証金として供託所に供託します。業者から協会へは金銭のみですが、協会が供託する段階では有価証券も使えます。
社員になれば営業保証金を供託しなくてよくなり、すでに供託していた営業保証金は取り戻せます（64条の13・64条の14）。 新しい事務所の分担金を2週間以内に納めなかったり、還付充当金を期限内に納めなかったりすると、社員の地位を失います。 地位を失った業者は、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません（64条の15）。
還付（取引の相手方がお金を受け取る仕組み）
還付を受けられるのは、宅建業に関する取引で債権を持った者です。2017年4月施行の改正で、宅建業者は還付を受ける側から除かれました（27条1項）。
保証協会の場合、還付の限度額は「その社員が社員でなかったとしたら供託すべき営業保証金の額」です（64条の8第1項）。本店のみの社員なら1,000万円、本店と支店1か所なら1,500万円まで還付されます。 還付を受けたい人は、先に保証協会の認証を受けてから供託所に請求します。社員になる前の取引で生じた債権も対象です。
取引ごとに預かったお金を守る手付金等の保全措置とは別の制度です。
取戻しと公告
一部の事務所を廃止したときや、免許が失効したときは、超過分や全額を取り戻せます。 営業保証金を取り戻すときは、原則として還付請求権者に6か月以上の期間を定めて公告します（30条2項）。
公告が不要になるのは次の場合です。
- 主たる事務所の移転で新たに供託したため、移転前の供託所の分を取り戻すとき
- 保証協会の社員になったため取り戻すとき
- 取り戻す事由が生じてから10年が経過したとき
保証協会の弁済業務保証金では、社員が一部の事務所を廃止したときは公告なしで取り戻せます。 社員の地位を失ったときは、協会が6か月以上の期間を定めて公告します（64条の11）。
事例で確認
事例1: 宅建業者Aは本店のみで営業保証金1,000万円を供託している。Aと宅地を売買した一般の買主Bが、Aに対して債権を持った。 → Bは供託所に還付を請求できます。還付で不足が出たら、Aは通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託し、その後2週間以内に届け出ます。
事例2: 保証協会の社員Cが支店を1か所新設した。 → Cは設置した日から2週間以内に30万円を協会に納めます。営業保証金のように「納付してからでないと支店で営業できない」という定めではありませんが、期限を過ぎると社員の地位を失います。
事例3: 宅建業者DがEから土地を買った。Eは宅建業者である。 → Eは宅建業者なので、営業保証金からも弁済業務保証金からも還付を受けられません。
事例4: 保証協会の社員Fと取引した買主Gが、協会の認証を受けて弁済業務保証金から還付を受けた。 → 還付があると、まず協会が、省令で定める日から2週間以内に還付額と同じ額を供託所に供託し直します（64条の8第3項）。 そのうえで協会はFに還付充当金を納めるよう通知し、Fは通知を受けた日から2週間以内に協会へ納めます。 Fが納めなければ社員の地位を失い、そこから1週間以内に自分で営業保証金を供託しなければなりません。
ひっかけの選択肢のパターン
- 「分担金は有価証券で納付できる」→ 誤り。金銭のみ（協会が供託所に供託する段階では有価証券も可）
- 「保証協会の社員と取引した者は、分担金60万円の範囲で還付を受ける」→ 誤り。営業保証金に相当する額まで
- 「営業保証金を、支店の最寄りの供託所に供託した」→ 誤り。主たる事務所の最寄り
- 「宅建業者も営業保証金から還付を受けられる」→ 誤り
- 「届出がないときは、免許権者は必ず免許を取り消す」→ 誤り。取り消すことができる
- 「保証協会の社員でなくなったら、2週間以内に営業保証金を供託する」→ 誤り。1週間以内
覚え方のコツ
「1000-500 / 60-30」「供託所は有価証券可・協会は金銭のみ」「還付の限度は営業保証金ベース」 「不足と新設は2週間、協会の供託と脱退後の供託は1週間」の4点を固めれば、数字の問題はほぼ解けます。