クーリング・オフは「できる場合」を覚えるより、「できなくなる場合」を 5つ覚える方が確実です。試験の誤り肢はほぼここから作られます。
前提: 適用されるのは8種制限の場面だけ
クーリング・オフ（宅建業法37条の2）が適用されるのは、 売主が宅建業者・買主が宅建業者でない宅地建物の売買に限られます。 業者間取引や、売主が非業者の取引には適用されません。
できなくなる5つの場合
- 事務所等で買受けの申込みをした
- 事務所のほか、専任宅建士の設置義務がある案内所（土地に定着するもの）など
- 買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先も「事務所等」扱い → できない
- 逆に、テント張りの案内所や、業者から誘われた喫茶店・ホテルのロビーは 事務所等に当たらず → できる
- 書面で告げられた日から起算して8日を経過した
- 起算日は「告知の書面を受け取った日」（初日算入）。口頭告知では期間が進行しない
- 告知がなければ、8日のカウントは始まらない（いつまでも撤回可能）
- 宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った
- 「かつ」が重要。引渡しだけ、全額支払だけでは、まだ撤回できる
- 申込みと契約の場所が異なる場合は、申込みをした場所で判定する
- 事務所で申込み→自宅で契約 → できない（申込み場所が事務所だから）
- クーリング・オフを認めない・不利にする特約は無効（買主に有利な特約は有効）
効力の発生は「発信時」
撤回の意思表示は書面を発した時に効力が生じます（発信主義）。 8日目にポストに投函すれば、業者への到達が9日目でも有効です。 到達主義と書かれた肢は誤りです。
撤回後の清算
業者は速やかに受領した手付金その他の金銭を返還しなければならず、 損害賠償や違約金の請求はできません。