宅建 媒介契約の違いをわかりやすく比較表で整理（一般・専任・専属専任）

媒介契約の問題は、「どの契約で、業者に何の義務があるか」を1枚の表で押さえれば解けます。 依頼者への縛りが強い順に 専属専任媒介 > 専任媒介 > 一般媒介 の3種類があり、 縛りが強いほど業者の義務（レインズ登録・業務の報告）が重くなります。 根拠は宅建業法34条の2と、登録期間を定める施行規則15条の10です。

比較表（数字がそのまま出題される）

表の下2行は、3種類すべてに共通する義務です。そのため「一般媒介なら申込みの報告は不要」という肢は誤りになります。

有効期間と更新のルール

専任媒介契約（専属専任を含む）の有効期間は3か月を超えることができません（34条の2第3項）。

3か月より長い期間を定めた場合、契約は有効なまま、期間だけが3か月に短縮されます。 更新できるのは依頼者から申出があったときだけで、更新後の期間も3か月が上限です（同条第4項）。 「期間満了時に依頼者から異議がなければ自動で更新する」という特約は、依頼者の申出によらない更新なので無効になります。

一般媒介には、宅建業法上の有効期間の制限がありません。「一般媒介も3か月を超えられない」という肢は、 法律の規制としては誤りです。

レインズ登録の細かい論点

専任媒介を結んだ業者は、物件の所在・規模・形質・売買すべき価額などを指定流通機構に登録します。

7日・5日の計算では、業者の休業日数を算入しません（施行規則15条の10第2項）。 登録事項には、法令にもとづく主要な制限や、取引の申込みの受付に関する状況も含まれます（同規則15条の11）。 登録が済んだら、業者は登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡します。依頼者の承諾があれば電磁的方法でもかまいません。 登録した物件の売買契約が成立したときは、登録番号・取引価格・契約成立の年月日を、遅滞なく指定流通機構に通知します。

一般媒介では登録義務はありませんが、登録すること自体は禁止されていません。

媒介契約書面（34条の2書面）

売買・交換の媒介契約を結んだら、業者は遅滞なく書面を作成し、記名押印して依頼者に交付します。

記名押印するのは宅建業者で、宅建士の記名は求められていません。 依頼者の承諾があれば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供することもできます。 34条の2が対象にしているのは売買・交換の媒介なので、貸借の媒介には書面の交付義務がありません。 また、宅建業者どうしの取引で適用を外す規定（78条2項）に34条の2は入っていないため、依頼者が宅建業者でも省略できません。

35条書面・37条書面は宅建士の記名が必要なので、この点がよく入れ替えて出題されます。 なお、35条書面・37条書面は押印が不要になりましたが、媒介契約書面は条文上いまも「記名押印」です。

書面に書く主な事項

物件を特定する表示、売買すべき価額（評価額）、重ねて依頼することの許否と明示義務の有無、 既存建物なら建物状況調査を行う者のあっせんに関する事項、有効期間と解除、 指定流通機構への登録に関する事項、報酬、標準媒介契約約款に基づくか否かの別などです。

依頼者が約束を破ったときの措置

次の場合の措置も、媒介契約書面に書く事項です（施行規則15条の9）。

• 専任媒介で、依頼者がほかの業者の媒介で契約を成立させたとき
• 専属専任媒介で、依頼者が自分で見つけた相手方と契約したとき
• 一般媒介のうち、ほかの業者を明示する義務がある明示型で、依頼者が明示していない業者の媒介で契約したとき

一般媒介には、重ねて依頼した業者を知らせる義務がある「明示型」と、その義務がない「非明示型」があります。

価額について業者が意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（34条の2第2項）。 国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、根拠として価格査定マニュアルや同種の取引事例など、 合理的な説明がつくものを挙げています。

代理契約にも同じルールが及ぶ

売買・交換の代理を依頼する契約にも、34条の2がそのまま準用されます（34条の3）。 有効期間3か月、レインズ登録、業務処理状況の報告、書面の交付は、代理契約でも同じです。 「媒介契約の規制は代理契約には及ばない」という肢は誤りです。 一方、貸借は媒介でも代理でも対象外なので、賃貸の仲介ではこの表の義務を考えなくてかまいません。

事例で確認

事例1: 宅建業者Aが、Bの所有する宅地の売却について専任媒介契約を結び、有効期間を4か月と定めた。 → 契約は有効で、有効期間は3か月になります。

事例2: Aが金曜日にBと専属専任媒介契約を結んだ。Aの休業日は土日である。 → 休業日は数えないので、翌週の金曜日（月曜から数えて5日目）までに登録すれば間に合います。

事例3: 一般媒介を依頼されたAに、買主Cから購入の申込みがあった。 → 一般媒介でも、Aは遅滞なくBに報告しなければなりません。

事例4: 専任媒介で「業務の報告は1か月に1回」とする特約を結んだ。 → 報告の頻度を定めた34条の2第9項に反する特約なので無効です（同条第10項）。2週間に1回以上の報告義務は残ります。

ひっかけの選択肢のパターン

• 「有効期間を6か月とした専任媒介契約は無効」→ 誤り。3か月に短縮されるだけ
• 「レインズ登録の7日には休業日を含む」→ 誤り。含めない
• 「媒介契約書面には宅建士が記名する」→ 誤り。記名押印するのは宅建業者
• 「建物の貸借の媒介でも媒介契約書面の交付が必要」→ 誤り
• 「専任媒介では、依頼者が自ら見つけた相手方とも契約できない」→ 誤り。それは専属専任の特徴
• 「依頼者の承諾があれば、業務処理状況の報告を省略できる」→ 誤り。特約は無効

覚え方のコツ

「専属専任は最も縛りが強い → 業者の義務も最も重い」という対応で、 レインズは5日と7日、報告は1週と2週をペアにして覚えます。 業者が受け取る報酬の上限は別の論点なので、報酬計算の早わかりで確認してください。